როგორ გავხდეთ ქონების მესაკუთრე
(გაგრძელება)- აქვს თუ არა უფლება გირავნობის საგნის რეალიზაციის უფლების მქონე მოგირავნეს, მოითხოვოს მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემა?
- რა თქმა უნდა, აქვს. ამ შემთხვევაში მოგირავნის მოთხოვნა მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა დაკმაყოფილდეს. მოგირავნე ვალდებულია, გირავნობის საგნის რეალიზაციამდე ორი კვირით ადრე გირავნობის საგნის რეალიზაციის თაობაზე წერილობით გააფრთხილოს დამგირავებელი და სხვა მოგირავნეები. მოგირავნესა და დამგირავებელს წერილობითი ფორმით დადებულ გარიგებაში შეუძლიათ გაითვალისწინონ, რომ გირავნობის საგნის მოგირავნისათვის გადაცემა და რეალიზაცია შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღმსრულებლო ფურცლის საფუძველზე. ამ შემთხვევაში მხარეთა შორის დადებული გარიგება დადასტურებულ უნდა იქნეს სანოტარო წესით.
- კანონის თანახმად, აკისრია თუ არა რეალიზაციის განმახორციელებელ მოგირავნეს რაიმე ვალდებულება და თუ აკისრია - ვის წინაშე და რა სახით?
- დიახ, აკისრია. გირავნობის საგნის რეალიზაციის განმახორციელებელი მოგირავნე ვალდებულია, რეალიზაციის განხორციელების გარეშე წარუდგინოს დამგირავებელს წერილობითი ანგარიში გირავნობის საგნის რეალიზაციის შესახებ, რომელიც უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას რეალიზაციის ხარჯების, რეალიზაციიდან ამონაგები თანხისა და ამ თანხის გამოყენების თაობაზე. სესხის ან სხვა ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად მოძრავ ნივთებთან ერთად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს უძრავი ქონება. უძრავი ნივთები ის ქონებრივი ფასეულობაა, რომელსაც კრედიტორები ყველაზე მეტად ენდობიან, ამიტომ შემთხვევითი არ არის, რომ დიდ კრედიტებს ბანკები სწორედ უძრავი ნივთების დაგირავების პირობით გასცემენ. უძრავი ნივთების დაგირავებას სამოქალაქო სამართალში იპოთეკა ეწოდება. უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან საკუთრებაში მისი გადაცემით (იპოთეკა). იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა. მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით. ამისთვის საჭიროა მესაკუთრისა და კრედიტორის (იპოთეკარის) შეთანხმება და ამ შეთანხმების რეგისტრაცია რეესტრში. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზეც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის მოწმობა, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. საყურადღებოა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც მოითხოვს სანოტარო წესით დამოწმებას, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც დაამოწმა აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულება. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი იპოთეკის მოწმობა.
- გთხოვთ განგვიმარტოთ, რა არის იპოთეკის მოწმობა და იურიდიულად რა უფლებები აქვს მის მფლობელს.
- იპოთეკის მოწმობა არის ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას, მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება, ხოლო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან. იპოთეკის მოწმობა შეიძლება დაგირავდეს მისი მფლობელის ან ნებისმიერი სხვა პირის სასარგებლოდ, ფასიანი ქაღალდების დაგირავებისთვის დადგენილი წესით. იპოთეკის მოწმობის გირავნობა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. იპოთეკის მოწმობასა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერებს შორის განსხვავების შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება იპოთეკის მოწმობას. იპოთეკა არ ვრცელდება უძრავი ნივთის ნაყოფზე, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებულ საფუძველზე, შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ ეს პირდაპირ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით. იპოთეკის ერთ-ერთი გავრცელებული სახეა ე.წ. სამეურნეო იპოთეკა, რომლის საფუძველია უძრავი ნივთის გამოყენება მშენებლობისთვის, საქონლის შესაძენად და სხვა მსგავსი მიზნებისთვის. მაგალითად, შპს "სინათლემ" სასტუმროს ასაშენებლად ბანკისგან სესხად აიღო 200 000 ლარი 10 წლის ვადით. ამ კრედიტის უზრუნველსაყოფად დააგირავა მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც უნდა აშენდეს სასტუმრო, ე.ი. მიწის ნაკვეთი დატვირთა იპოთეკით; შპს "სავაჭრო ცენტრმა" საქონლის შესაძენად ბანკისგან აიღო სესხი 60 ათასი ლარის ოდენობით და ბანკის სასარგებლოდ დააგირავა, ე. ი. იპოთეკით დატვირთა სავაჭრო ცენტრის შენობა. იპოთეკის ასევე გავრცელებული სახეა ნასყიდობის ფასის იპოთეკა. იგი შესაძლებლობას აძლევს ნივთის გამყიდველს, უზრუნველყოს თავისი მოთხოვნა, ხოლო მყიდველს - გადაავადოს საფასურის გადახდა. იპოთეკის თავისებურება, გირავნობისგან განსხვავებით, იმაში მდგომარეობს, რომ ამ დროს ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში რჩება და არ არის აუცილებელი მისი იპოთეკარისთვის გადაცემა. თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გაყიდვა ხდება აუქციონზე კრედიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე. აუქციონის ჩატარების დროსა და ადგილს ადგენს სპეციალისტი (სასამართლოს აღმასრულებელი), რის შესახებაც იგი აუქციონის ჩატარებამდე არანაკლებ 7 დღით ადრე აქვეყნებს განცხადებას. კრედიტორი, მოვალე და მესაკუთრე უფლებამოსილი არიან თვითონაც მიიღონ მონაწილეობა აუქციონში.
- შეიძლება თუ არა, აუქციონი გაუქმდეს ან შეწყდეს და რა შემთხვევაშია ეს დასაშვები კანონის თანახმად?
- აუქციონი უქმდება, თუ აუქციონის შესახებ განცხადების შემტანი კრედიტორი უკან გაიტანს მას, ხოლო წყდება იმ შემთხვევაში, თუ აუქციონის ჩატარებამდე მოვალე ან მესამე პირი, რომელიც უფლებამოსილია დააკმაყოფილოს კრედიტორი, გადაიხდის მის დასაკმაყოფილებლად და ყველა სხვა ხარჯის დასაფარავად საჭირო თანხას. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ახალ მესაკუთრეზე გადასვლის მომენტიდან ძველი მესაკუთრე კარგავს ყოველგვარ უფლებას ამ ნივთზე. დასასრულ, განვმარტოთ ქონებით სარგებლობის დროს საჯარო რეესტრის როლი და დანიშნულება. საჯარო რეესტრი წარმოადგენს საჯარო სამართლებრივ ინსტიტუტს, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია. უფრო ზუსტად, "საჯარო რეესტრი არის ნივთისა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილებების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა". ისევე როგორც უფლებაუნარიანობა ჩნდება ადამიანის დაბადებით, ზოგიერთი უფლებაც იბადება საჯარო რეესტრში მათი რეგისტრაციით. რეგისტრაცია აუცილებელი პირობაა უძრავი ქონების მფლობელობისთვის, ხოლო ზოგიერთი არასაკუთრებითი სანივთო უფლება სავალდებულო რეგისტრაციას ექვემდებარება. მაგალითად, იპოთეკა არ ჩაითვლება კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალებად, თუ იგი არ იქნება რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების სინამდვილე დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით.
-ყველა შემთხვევაში არის თუ არა სავალდებულო გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების სინამდვილის დამოწმება იმისთვის, რომ გარიგება იურიდიულად სწორად ჩაითვალოს?
- ეს მხოლოდ იმ შემთხვევაში არ იქნება აუცილებელი, თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში, უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. თუ მესაკუთრე უძრავ ქონებას ასხვისებს ან უფლებრივად ტვირთავს, დაუშვებელია გარიგების დადებისას (უფლების რეგისტრაციისას) თანამესაკუთრის თანხმობის მოთხოვნა, თუ იგი ასეთად არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.
- რა არის საჯარო რეესტრის ყველაზე მნიშვნელოვანი თვისება და აქვს თუ არა უფლება ბრუნვის მონაწილეს, მიიღოს სრული ინფორმაცია თავისი პარტნიორის უფლებათა ნამდვილი მდგომარეობის შესახებ?
- საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია, რაც უადვილებს ბრუნვის მონაწილეს, მიიღოს სრული ინფორმაცია პარტნიორის უფლებათა ნამდვილი მდგომარეობის შესახებ. ვინაიდან უფლება საჯარო რეესტრშია რეგისტრირებული, მას შეუძლია არ დაკმაყოფილდეს პარტნიორის კეთილსინდისიერების ვარაუდით და საჯარო რეესტრშიც ჩაიხედოს. ამიტომაც არის, რომ თუ ვინმე ყიდულობს სახლს, რომელიც იპოთეკით არის დატვირთული, ურთიერთობის მოშლისთვის საბუთად ვერ გამოიყენებს ამ სანივთო დატვირთვის უცოდინარობას, ვინაიდან მას შეეძლო საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა საჯარო რეესტრში ამოეკითხა. ხაზგასასმელია, რომ, მოქმედი კანონის თანახმად, რეესტრის მონაცემებს შეიძლება გაეცნოს ნებისმიერი დაინტერესებული პირი, საჯაროობის პრინციპიდან გამომდინარე კი რეესტრის სამსახური ვალდებულია გასცეს ასეთი ინფორმაცია. მსგავსი ინფორმაციის უქონლობამ გასულ წლებში შეცდომაში შეიყვანა ათასობით ადამიანი – იგულისხმება გაკოტრების პირას მისულ ბანკებთან ურთიერთობის დამყარება. საჯარო რეესტრი ასრულებს მოწესრიგებული სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას და სწორედ ამაშია მისი ძირითადი დანიშნულება.
თქვენთვის საინტერესო საკითხების თაობაზე მოგვმართეთ შემდეგ ნომერზე: 593 35 99 09