როგორ გავხდეთ ქონების მესაკუთრე
(გაგრძელება)
- აქვს თუ არა უფლება გირავნობის საგნის რეალიზაციის უფლების მქონე მოგირავნეს, მოითხოვოს მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემა?
- რა თქმა უნდა, აქვს. ამ შემთხვევაში მოგირავნის მოთხოვნა მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა დაკმაყოფილდეს. მოგირავნე ვალდებულია, გირავნობის საგნის რეალიზაციამდე ორი კვირით ადრე გირავნობის საგნის რეალიზაციის თაობაზე წერილობით გააფრთხილოს დამგირავებელი და სხვა მოგირავნეები.
მოგირავნესა და დამგირავებელს წერილობითი ფორმით დადებულ გარიგებაში შეუძლიათ გაითვალისწინონ, რომ გირავნობის საგნის მოგირავნისათვის გადაცემა და რეალიზაცია შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღმსრულებლო ფურცლის საფუძველზე. ამ შემთხვევაში მხარეთა შორის დადებული გარიგება დადასტურებულ უნდა იქნეს სანოტარო წესით.
- კანონის თანახმად, აკისრია თუ არა რეალიზაციის განმახორციელებელ მოგირავნეს რაიმე ვალდებულება და თუ აკისრია - ვის წინაშე და რა სახით?
- დიახ, აკისრია. გირავნობის საგნის რეალიზაციის განმახორციელებელი მოგირავნე ვალდებულია, რეალიზაციის განხორციელების გარეშე წარუდგინოს დამგირავებელს წერილობითი ანგარიში გირავნობის საგნის რეალიზაციის შესახებ, რომელიც უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას რეალიზაციის ხარჯების, რეალიზაციიდან ამონაგები თანხისა და ამ თანხის გამოყენების თაობაზე. სესხის ან სხვა ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად მოძრავ ნივთებთან ერთად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს უძრავი ქონება.
უძრავი ნივთები ის ქონებრივი ფასეულობაა, რომელსაც კრედიტორები ყველაზე მეტად ენდობიან, ამიტომ შემთხვევითი არ არის, რომ დიდ კრედიტებს ბანკები სწორედ უძრავი ნივთების დაგირავების პირობით გასცემენ. უძრავი ნივთების დაგირავებას სამოქალაქო სამართალში იპოთეკა ეწოდება.
უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან საკუთრებაში მისი გადაცემით (იპოთეკა).
იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა. მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით. ამისთვის საჭიროა მესაკუთრისა და კრედიტორის (იპოთეკარის) შეთანხმება და ამ შეთანხმების რეგისტრაცია რეესტრში. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.
იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზეც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის მოწმობა, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. საყურადღებოა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც მოითხოვს სანოტარო წესით დამოწმებას, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც დაამოწმა აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულება. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი იპოთეკის მოწმობა.
- გთხოვთ განგვიმარტოთ, რა არის იპოთეკის მოწმობა და იურიდიულად რა უფლებები აქვს მის მფლობელს.
- იპოთეკის მოწმობა არის ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას, მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება, ხოლო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან. იპოთეკის მოწმობა შეიძლება დაგირავდეს მისი მფლობელის ან ნებისმიერი სხვა პირის სასარგებლოდ, ფასიანი ქაღალდების დაგირავებისთვის დადგენილი წესით.
იპოთეკის მოწმობის გირავნობა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. იპოთეკის მოწმობასა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერებს შორის განსხვავების შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება იპოთეკის მოწმობას. იპოთეკა არ ვრცელდება უძრავი ნივთის ნაყოფზე, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებულ საფუძველზე, შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ ეს პირდაპირ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით. იპოთეკის ერთ-ერთი გავრცელებული სახეა ე.წ. სამეურნეო იპოთეკა, რომლის საფუძველია უძრავი ნივთის გამოყენება მშენებლობისთვის, საქონლის შესაძენად და სხვა მსგავსი მიზნებისთვის. მაგალითად, შპს "სინათლემ" სასტუმროს ასაშენებლად ბანკისგან სესხად აიღო 200 000 ლარი 10 წლის ვადით. ამ კრედიტის უზრუნველსაყოფად დააგირავა მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც უნდა აშენდეს სასტუმრო, ე.ი. მიწის ნაკვეთი დატვირთა იპოთეკით; შპს "სავაჭრო ცენტრმა" საქონლის შესაძენად ბანკისგან აიღო სესხი 60 ათასი ლარის ოდენობით და ბანკის სასარგებლოდ დააგირავა, ე. ი. იპოთეკით დატვირთა სავაჭრო ცენტრის შენობა.
იპოთეკის ასევე გავრცელებული სახეა ნასყიდობის ფასის იპოთეკა. იგი შესაძლებლობას აძლევს ნივთის გამყიდველს, უზრუნველყოს თავისი მოთხოვნა, ხოლო მყიდველს - გადაავადოს საფასურის გადახდა.
იპოთეკის თავისებურება, გირავნობისგან განსხვავებით, იმაში მდგომარეობს, რომ ამ დროს ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში რჩება და არ არის აუცილებელი მისი იპოთეკარისთვის გადაცემა. თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გაყიდვა ხდება აუქციონზე კრედიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე. აუქციონის ჩატარების დროსა და ადგილს ადგენს სპეციალისტი (სასამართლოს აღმასრულებელი), რის შესახებაც იგი აუქციონის ჩატარებამდე არანაკლებ 7 დღით ადრე აქვეყნებს განცხადებას. კრედიტორი, მოვალე და მესაკუთრე უფლებამოსილი არიან თვითონაც მიიღონ მონაწილეობა აუქციონში.
