ოჯახი და სამართალი - როგორ გავხდეთ ქონების მესაკუთრე
ვასრულებთ მათ თხოვნას და უპირველესად განვმარტავთ, რა არის აღნაგობის და უზუფრუქტის უფლება, ხოლო მომდევნო ნომრებში მათთვის საინტერესო ყველა დანარჩენ საკითხს შევეხებით. მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების ან გაქირავების უფლება. სწორედ აღნიშნული იგულისხმება აღნაგობის უფლებაში. აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც მართალია არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაგებობით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას. აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებულ ნაგებობაზე, აღნაგობის უფლების მქონე პირს საკუთრების უფლება არ წარმოეშობა, მას აქვს მხოლოდ მისი მფლობელობისა და სარგებლობის უფლება. აღნაგობის უფლების თაობაზე ხელშეკრულების დადებისას მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, რომ აღნაგობის უფლების გასხვისება ან გაქირავება არ მოხდება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, ამასთანავე ხელშეკრულებაში არ აღინიშნება ის კონკრეტული საფუძვლები, რომლის გამოც მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია უარი თქვას ასეთი თანხმობის გაცემაზე; ამდენად, მსგავსი თანხმობის გაცემაზე უარის თქმა მხოლოდ იმ შემთხვევაში იქნება მართებული, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.
- გთხოვთ აგვიხსნათ, რა განასხვავებს აღნაგობის უფლებას საკუთრების უფლებისაგან.
- საკუთრების უფლებისაგან განსხვავებით, აღნაგობის უფლება გარკვეული ვადითაა შეზღუდული, აღნაგობის ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს 59 წელს, საკუთრების უფლება კი უვადოა. აღნაგობის უფლების მქონეს შეიძლება ხელშეკრულებით დაეკისროს საზღაურის გადახდა, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ეს უფლება კი განუყოფელია ნაკვეთით საკუთრების უფლებისაგან. საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის მხარეებმა შეიძლება 10 წლის შუალედით განსაზღვრონ, მაგრამ თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად იცვლება, მხარეები ვალდებულნი არიან თავიდან შეთანხმდნენ საზღაურზე. მსგავს შემთხვევაში ეკონომიკური პირობების არსებით შეცვლად ჩაითვლება ინფლაცია, ვალუტის კურსის მერყეობა და სხვა.
- რა შემთხვევაში შეიძლება ცალმხრივად შეწყდეს აღნაგობის უფლება მესაკუთრის მხრიდან?
- აღნაგობის უფლება მესაკუთრის მხრიდან ცალმხრივად შეიძლება შეწყდეს მხოლოდ ორი წლის გადასახადის გადაუხდელობის გამო. აღნაგობის უფლება საჯარო რეესტრში შეიტანება მიწის ნაკვეთზე არამესაკუთრეთა სანივთო უფლებებს შორის მხოლოდ პირველი რიგის უფლებად. ეს რიგი არ შეიძლება შეიცვალოს. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. აღნაგობის უფლება არ შეიძლება მოისპოს მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობის დანგრევით. თუ აღნაგობის უფლება სასყიდლიანი იყო, მისი ვადის გასვლის შემთხვევაში, მიწის მესაკუთრემ აღნაგობის უფლების მქონეს უნდა მისცეს სათანადო ანაზღაურება ნაკვეთზე აღმართული ნაგებობისათვის. სათანადო ანაზღაურებად არ ჩაითვლება თანხა, რომელიც არ შეადგენს ნაგებობის ღირებულების ორ მესამედს მაინც. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია ანაზღაურების გადახდის სანაცვლოდ აღნაგობის უფლების მქონეს გაუგრძელოს აღნაგობის უფლება ნაგებობის არსებობის სავარაუდო ვადით. თუ აღნაგობის უფლების მქონე უარს იტყვის ამ გაგრძელებაზე, იგი კარგავს ანაზღაურების მოთხოვნის უფლებას.
- აქვს თუ არა უფლება აღნაგობის უფლების მქონე პირს აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას წაიღოს ნაგებობა ან მისი შემადგენელი ნაწილები?
- არა, ამის უფლება არ აქვს. აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემდეგ აღნაგობიდან წარმოშობილი ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება საჯარო რეესტრში იკავებს აღნაგობის უფლების ადგილს და იმავე რიგით ცვლის მას. აქვე საყურადღებოა ერთი გარემოება, რომ თუ აღნაგობის უფლება მისი ვადის გასვლის დროისათვის ჯერ კიდევ დატვირთულია იპოთეკით, იპოთეკას აქვს ანაზღაურების მოთხოვნაზე გირავნობის უფლება. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ხდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის მიერ დადებული ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულების მონაწილე. ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი სანივთო უფლებაა უზუფრუქტი. იგი შეიძლება იყოს ნებისმიერი უძრავი ნივთი, რომელიც სარგებლობაში და მფლობელობაში გადაეცემა კონკრეტულ პირს - უზუფრუქტუარს. მას უფლება აქვს, როგორც მესაკუთრემ, გამოიყენოს ეს ნივთი, მაგრამ უზუფრუქტუარმა არ უნდა დაუშვას მესამე პირთა მიერ მისით სარგებლობა. მესაკუთრისაგან განსხვავებით, მას არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატვირთვის ან მემკვიდრეობით გადაცემის უფლება. ნივთის გაქირავების ან იჯარით გადაცემისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ურთიერთობის მონაწილე. უზუფრუქტის დროს ნივთის მესაკუთრე მხოლოდ ფორმალურად ინარჩუნებს საკუთრების უფლებას. მას შეუძლია გააკონტროლოს ნივთით მოსარგებლე უზუფრუქტუარი.
მესაკუთრის თანაბრად უზუფრუქტუარს უფლება აქვს გამოიყენოს საკუთრების უფლების დაცვის სამოქალაქო სამართლებრივი საშუალებანი. კერძოდ, არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ნივთით სარგებლობა, გამოითხოვოს ნივთი უკანონო მფლობელისაგან, მოითხოვოს ნივთით სარგებლობის ხელშეშლის აღკვეთა და სხვა. უზუფრუქტის დასადგენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და უზუფრუქტუარის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამასთან განცხადება რეგისტრაციისათვის შეუძლია შეიტანოს როგორც ნივთის მესაკუთრემ, ისე უზუფრუქტუარმა. უზუფრუქტი შეიძლება იყოს როგორც სასყიდლიანი, ისე უსასყიდლო. უზუფრუქტი შეიძლება არსებობდეს დროებით ან მისი მიმღების (უზუფრუქტუარის) სიცოცხლის ხანგრძლივობის მანძილზე. უზუფრუქტი უქმდება იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალებით ან იურიდიული პირის ლიკვიდაციით, რომლის სასარგებლოდაც იყო იგი დადგენილი. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი განსაზღვრავს უზუფრუქტის სახეობებს სასყიდლიანობისა და მოქმედების ვადის მიხედვით, აგრეთვე უზუფრუქტის გაუქმების ზოგად საფუძვლებს. უზუფრუქტი სასყიდლიანია, თუ იგი გულისხმობს ნივთის სარგებლობაში გადაცემის სანაცვლოდ უზუფრუქტუარის მიერ საზღაურის გადახდას, მაგრამ თუ ასეთი შეგებებული ვალდებულება უზუფრუქტუარს არ ეკისრება - უზუფრუქტი უსასყიდლოა.
- გამოიწვევს თუ არა უზუფრუქტის გაუქმებას იმ იურიდიული პირის ლიკვიდაცია, რომლის სასარგებლოდაც იყო უზუფრუქტი დადგენილი?
- დიახ, გამოიწვევს. კანონის თანახმად, უზუფრუქტის დროს ნივთი სარგებლობაში გადაეცემა კონკრეტულ პირს პერსონალურად, იგი შეიძლება იყოს როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირი, ამიტომ იურიდიული პირის ლიკვიდაცია ან იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალება, რომლის სასარგებლოდაც იყო დადგენილი უზუფრუქტი, გამოიწვევს უზუფრუქტის გაუქმებას, რამეთუ მასზე მემკვიდრეობის და უფლებამონაცვლეობის პრინციპი არ ვრცელდება. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უზუფრუქტის ობიექტი უძრავი ნივთია, რომელიც ინდივიდუალურად არის განსაზღვრული, აქვს გარკვეული სამეურნეო დანიშნულება და მისით სარგებლობისას შენარჩუნებული უნდა იყოს ამ ნივთის თვისებები, სარგებლობა კი ნივთის ექსპლუატაციას და მის ნორმალურ ცვეთას გულისხმობს. უზუფრუქტუარს არ ეკისრება პასუხისმგებლობა ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის. იგი ვალდებულია აანაზღაუროს მხოლოდ ნივთის სარგებლობასთან დაკავშირებული მიმდინარე ხარჯები, გაარემონტოს იგი და საერთოდ იზრუნოს ნივთის ნორმალურ მდგომარეობაში შენარჩუნებისათვის. მაგალითად, თუ უზუფრუქტუარის ობიექტი საცხოვრებელი სახლია, იგი მოვალეა შეაკეთოს სახურავი, წყლის ონკანი, კიბის სახურავი და ა.შ. ამასთან დაკავშირებით, მესაკუთრესა და უზუფრუქტუარს შორის შესაძლო დავების თავიდან აცილების მიზნით, უზუფრუქტის დაწყების წინ მხარეებს შეუძლიათ აღწერონ გასაცემი ობიექტის მდგომარეობა.
- ეკისრება თუა არა უზუფრუქტუარს ვალდებულება სათანადოდ დააზღვიოს ნივთი და თუ ეკისრება, პრაქტიკულად როგორი წესით უნდა მოხდეს დაზღვევის ხელშეკრულების გაფორმება?
- უზუფრუქტუარს ეკისრება ვალდებულება, უზუფრუქტის მოქმედების მთელ მანძილზე სათანადოდ დააზღვიოს ნივთი. ასეთ შემთხვევაში დაზღვევის ხელშეკრულება დაიდება მზღვეველსა და უზუფრუქტუარს შორის, რის შესაბამისადაც სადაზღვევო შემთხვევის დადგომით მიყენებული ზიანის ანაზღაურებას მზღვეველისაგან უზუფრუქტუარი მიიღებს. უზუფრუქტის დადგენის დროს განისაზღვრება ნივთით სარგებლობის მიზანი, რომელიც, როგორც წესი, მისი სამეურნეო დანიშნულებიდან გამომდინარეობს, ამიტომ უზუფრუქტუარს არა აქვს უფლება ცალმხრივად, მესაკუთრის ნებართვის გარეშე, შეცვალოს ნივთით სარგებლობის მიზანი. თუ უზუფრუქტუარს სარგებლობაში გადაეცა საცხოვრებელი სახლი, მას არა აქვს უფლება იგი გამოიყენოს სასაწყობო მეურნეობის მოსაწყობად, საოფისედ და ა. შ. მიუხედავად ამისა, თუ უზუფრუქტუარი მაინც გამოიყენებს ნივთს ისე, რომ გასცდება მისი ჩვეულებრივი სამეურნეო გამოყენების ფარგლებს, მაგალითად: თუ საცხოვრებელ სახლს გამოიყენებს საწყობად, იგი ვალდებულია მესაკუთრეს აუნაზღაუროს ის ზიანი, რაც მიადგება საცხოვრებელ სახლს ასეთი გამოყენების შედეგად. რაც შეეხება ნაყოფს და სარგებელს, რომელიც წარმოიშვა ნივთის ასეთი გამოყენების შედეგად, ის რჩება უზუფრუქტუარს.
- გაუქმდება თუ არა უზუფრუქტი იმ შემთხვევაში, თუ უზუფრუქტუარი სახლის მესაკუთრის ანდერძით გახდა ამ სახლის მესაკუთრე?
- კანონის თანახმად, ასეთ შემთხვევაში უზუფრუქტი გაუქმდება და ეს ლოგიკურიცაა, რადგან უზუფრუქტი გულისხმობს მხოლოდ სხვისი საკუთრებით სარგებლობას.
თქვენთვის საინტერესო საკითხების თაობაზე მოგვმართეთ შემდეგ ნომერზე: 593 35 99 09