5 რამ, რაც უნდა იცოდეთ, თუ საქართველოში ბინის მფლობელი გახდით
საქართველოში ბინის შეძენა არა მხოლოდ სასიხარულო მოვლენაა, არამედ მნიშვნელოვანი ნაბიჯიც, რომელსაც მოჰყვება ვალდებულებები და ახალი საზრუნავი. ბევრი მფლობელი შემოიფარგლება მხოლოდ ხელშეკრულების ხელმოწერით და გასაღებების მიღებით, სინამდვილეში კი უძრავი ქონების ფლობის პროცესი მოიცავს რიგ ნიუანსებს. იმისათვის, რომ ბინამ სიხარული და სარგებელი მოიტანოს, აუცილებელია გავითვალისწინოთ სამართლებრივი, ფინანსური და ყოველდღიური ასპექტები. ქვემოთ დეტალურად განვიხილავთ ხუთ ძირითად პუნქტს, რომელიც საქართველოში ყველა უძრავი ქონების მფლობელმა უნდა იცოდეს.
№ 1. საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში
პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი, რაც მყიდველმა უნდა გააკეთოს გარიგების შემდეგ, არის საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. საქართველოში ეს არის პროცედურა, რომელიც ადასტურებს, რომ თქვენ ხართ ბინის სრული მფლობელი. რეგისტრაციის გარეშე, ყიდვა-გაყიდვის დოკუმენტს არ აქვს იურიდიული ძალა, რაც ნიშნავს, რომ თქვენ ვერ შეძლებთ ქონების გაყიდვას, გაჩუქებას ან იპოთეკით დატვირთვას. პროცესი, როგორც წესი, ერთიდან ოთხ სამუშაო დღემდე გრძელდება და მოითხოვს განაცხადის წარდგენას, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას და სახელმწიფო გადასახადის გადახდის დადასტურებას. მონაცემებში შეცდომებმა ან დოკუმენტების არასრულმა კომპლექტმა შეიძლება შეაფერხოს პროცესი, ამიტომ მნიშვნელოვანია ყველაფრის წინასწარ შემოწმება.
თუ ბინა ახალ კომპლექსში შეიძინეთ, უმჯობესია დეველოპერთან გადაამოწმოთ, ეხმარება თუ არა ის რეგისტრაციაში - სამშენებლო კომპანიები თბილისში ამ პროცედურას საკუთარ თავზე იღებს და ბინის ფასში ითვალისწინებს, რაც მყიდველის დროსა და ძალისხმევას ზოგავს.
№2. ქონების გადასახადის გადახდა
საქართველოში ბინის ფლობა დაკავშირებულია ქონების გადასახადის გადახდის ვალდებულებასთან, თუ ოჯახის წლიური შემოსავალი 40,000 ლარს აღემატება. განაკვეთი მერყეობს ქონების შეფასებული ღირებულების 0.05%-დან 1%-მდე და დამოკიდებულია რეგიონზე. მაგალითად, ბათუმსა და თბილისში გადასახადი, როგორც წესი, ზედა ზღვართან უფრო ახლოსაა. ბევრი მყიდველი, განსაკუთრებით უცხოელები, გაანგარიშებისას ამ ნიუანსს არ ითვალისწინებენ, მაგრამ გადასახადების რეგულარული გადახდა აუცილებელია საკუთრების სამართლებრივი სიწმინდის შესანარჩუნებლად. დაგვიანებულმა გადახდებმა შეიძლება გამოიწვიოს ჯარიმები, ხოლო გრძელვადიან შეფერხებება - კანონიერი ამოღების მიზეზი. მომავალი ხარჯების წინასწარ გამოსათვლელად, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ვებგვერდები, რომლებიც შეიცავს უძრავი ქონების ფასების შესახებ განახლებულ ინფორმაციას, როგორიცაა Korter.ge. ეს საშუალებას მოგცემთ შეაფასოთ საცხოვრებლის ღირებულება არჩეულ რაიონში და დაახლოებით გამოთვალოთ საგადასახადო ტვირთი.
№3. კომუნალური გადასახადები და შენობის მოვლა-პატრონობა
მაშინაც კი, თუ ბინა ცარიელია, არავის გაუუქმებია კომუნალური გადასახადები. ელექტროენერგიის, წყლის და გაზის გადახდა ხდება მრიცხველების ჩვენების მიხედვით, მაგრამ ძირითადი გადასახადები მაინც მოდის. ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებში სავალდებულო ხდება ყოველთვიური მოვლა-პატრონობის საფასური - შენობის, ლიფტების, დაცვის და ტერიტორიის მომსახურების საფასური. საშუალოდ, ეს არის 1-3 დოლარი კვადრატულ მეტრზე თვეში. 50 მ² ფართობის ბინისთვის ეს უკვე 50-150 დოლარია. მფლობელმა ეს ხარჯები უნდა გაითვალისწინოს თავის ბიუჯეტში, განსაკუთრებით თუ ბინა შეძენილია ინვესტირების მიზნით.
№4. ქირის და დაბეგვრის საკითხები
ინვესტორების უმეტესობა საქართველოში ბინებს სპეციალურად გაქირავებისთვის ყიდულობს. აქ მნიშვნელოვანია საკანონმდებლო თავისებურებების გათვალისწინება. თუ ბინა ოფიციალურად არის გაქირავებული და მესაკუთრე რეგისტრირებულია საგადასახადო სამსახურში, ქირის შემოსავალზე გადასახადის განაკვეთი 5%-ია. თუ რეგისტრაცია არ განხორციელდება, გადასახადი ავტომატურად იზრდება 20%-მდე. გარდა ამისა, დღიური ქირა მოითხოვს დამატებით ხარჯებს: რეგულარულ დასუფთავებას, დასუფთავების მომსახურებას, თეთრეულის შეცვლას და ზოგჯერ მარკეტინგს ონლაინ პლატფორმების საშუალებით. გრძელვადიანი ქირის მართვა უფრო ადვილია, მაგრამ ნაკლები შემოსავალი მოაქვს, განსაკუთრებით კურორტულ ქალაქებში, სადაც ტურისტული სეზონი ფასებს რამდენჯერმე ზრდის.
№5. სახლის დაზღვევა და ინვესტიციების დაცვა
მიუხედავად იმისა, რომ ქონების დაზღვევა საქართველოში სავალდებულო არ არის, ის თანდათან პოპულარობას იძენს. ბევრი კომპანია გთავაზობთ პაკეტებს, რომლებიც ფარავს ხანძრის, წყალდიდობის, სტიქიური უბედურებების და ქურდობის შედეგად მიყენებულ ზიანს. სეისმური აქტივობის მქონე რეგიონისთვის, დაზღვევა შეიძლება იყოს ჭკვიანი გადაწყვეტა, რომელიც დაიცავს თქვენს ინვესტიციას. პოლისის ღირებულება დამოკიდებულია ბინის ფართობსა და ღირებულებაზე, მაგრამ საშუალოდ, ის ხელმისაწვდომია ბიუჯეტური საცხოვრებლის მფლობელებისთვისაც კი. უძრავი ქონების გაქირავების მსურველი ინვესტორებისთვის, დაზღვევა ხდება სიმშვიდისა და მომავალი შემოსავლის დამატებითი გარანტია.
დასკვნა
ბიზნესის ფლობა საქართველოში გაცილებით მეტია, ვიდრე უბრალოდ უძრავი ქონების ფლობა. ეს გულისხმობს პასუხისმგებლობას გარიგების იურიდიულ სისუფთავეზე, გადასახადების დროულ გადახდაზე, კომუნალური ხარჯების კონტროლსა და ქონების გამოყენების კარგად გააზრებულ სტრატეგიაზე. სწორი მიდგომა საშუალებას გაძლევთ არა მხოლოდ გქონდეთ უძრავი ქონება, არამედ აქციოთ ის აქტივად, რომელიც სტაბილურად მუშაობს თქვენთვის და შემოსავალს გამოიმუშავებს.
იმისათვის, რომ ბინა ნამდვილად მომგებიან ინვესტიციად იქცეს, მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ ქონების ხარისხს და დეველოპერის რეპუტაციას. საუკეთესო გზაა ბაზარზე არსებული შეთავაზებების შესწავლა და სხვადასხვა დეველოპერის პროექტების შედარება, მაგალითად, მშენებარე ბინები თბილისში. ამ გზით თქვენ შეძლებთ აირჩიოთ საცხოვრებელი სახლი, რომელიც არა მხოლოდ ლამაზი იქნება სურათზე, არამედ მრავალი წლის განმავლობაში საიმედო და ლიკვიდური აქტივი გახდება.
R